Jak szybko wynająć mieszkanie? 10 rzeczy do sprawdzenia

W skrócie: jak szybko wynająć mieszkanie

Sprawdź punkty po kolei albo zacznij od tych, które wskaże diagnoza:

1. Cena: czy kwota nie odstaje od pięciu podobnych ofert w okolicy?
2. Pełny koszt: czy najemca od razu wie, ile zapłaci co miesiąc i na start?
3. Zdjęcia: czy pierwsze zdjęcie jest jasne i najlepsze z całej serii?
4. Tytuł i opis: czy odpowiadają na pytania, które zadają najemcy?
5. Zasięg: czy ogłoszenie jest w więcej niż jednym miejscu, także po angielsku?
6. Facebook: czy jest w kilku grupach i na Marketplace w Twoim mieście?
7. Dla kogo: czy z opisu od razu widać, dla kogo to mieszkanie jest najlepsze?
8. Elastyczność: ile razy w warunkach pada „nie” i czy każde jest konieczne?
9. Odpowiedzi i oglądanie: czy odpisujesz w ciągu kilku godzin i proponujesz terminy oglądania?
10. Sezon i aktywne ogłoszenie: czy ogłoszenie jest aktywne, aktualne i wystawione z wyprzedzeniem?

Masz mieszkanie, pokój, dom lub lokal na wynajem? Dodanie ogłoszenia na mapawynajmu.pl jest bezpłatne, a ogłoszenie od razu widać na mapie i na liście, po polsku i po angielsku.

Dodaj bezpłatne ogłoszenie wynajmu mieszkania

Dlaczego mieszkanie się nie wynajmuje? Sprawdź, gdzie tracisz chętnych

Brak chętnych na wynajem mieszkania rzadko ma jedną przyczynę. Zanim zmienisz cenę, zobacz, na którym etapie najemcy rezygnują:

• Nikt się nie odzywa. Ogłoszenie nie dociera do najemców albo nie zachęca do kliknięcia. Zacznij od ceny, zdjęć, zasięgu i grup na Facebooku.
• Ludzie piszą, ale nie umawiają się na oglądanie. Przeszkodą bywają koszty, które wychodzą na jaw dopiero w rozmowie, luki w opisie albo zbyt długie czekanie na odpowiedź. Sprawdź pełny koszt, opis i szybkość odpowiedzi.
• Oglądają, ale się nie decydują. Mieszkanie wygląda inaczej niż na zdjęciach, cena nie broni się po obejrzeniu albo warunki są zbyt sztywne. Sprawdź zdjęcia, cenę, elastyczność warunków i przygotowanie do oglądania.
• Wcześniej szło szybko, teraz jest cisza. Przyczyną może być pora roku albo ogłoszenie, które wygasło lub ma nieaktualną datę. Sprawdź sezon i aktywność ogłoszenia.

Jeśli nikt się nie odzywa, najpierw wyklucz proste powody ciszy: wyszukaj swoje ogłoszenie z filtrem ceny i liczby pokoi, poproś znajomego, żeby zadzwonił na podany numer, i zajrzyj do próśb o wiadomość w Messengerze.

Jeśli mieszkanie nie wynajmuje się od dłuższego czasu, sprawdź wszystkie punkty. Poprawki w ogłoszeniu nic nie kosztują, a każdy pusty miesiąc to realna strata.

1. Cena na tle podobnych ofert w okolicy

Sprawdź: otwórz mapę mieszkań na wynajem, powiększ widok na swoją okolicę i wybierz pięć ofert podobnych do swojej: ta sama liczba pokoi, zbliżony metraż i standard, kilka ulic od Twojego mieszkania. Zapisz ich pełny miesięczny koszt (czynsz z opłatami administracyjnymi, nie tylko kwotę z nagłówka) i ułóż te kwoty razem ze swoją od najniższej do najwyższej. Jeśli Twoja jest na samej górze albo tuż pod nią, a mieszkanie nie ma przewagi nad tańszymi ofertami, takiej jak balkon, miejsce postojowe czy niedawny remont, problem prawdopodobnie leży w cenie. Jeśli w okolicy jest mniej niż pięć podobnych ofert, dołóż do porównania oferty z innych portali.

Zwróć też uwagę na progi cenowe. Wiele osób filtruje oferty według ceny i ustawia górny limit w okrągłej kwocie. Ogłoszenia za 2550 zł nie zobaczy więc nikt, kto ustawił limit na 2500 zł.

Co zmienić:

• Najpierw popraw to, co nic nie kosztuje: informację o pełnym koszcie, zdjęcia i tytuł. Cenę zmieniaj dopiero potem.
• Jeśli obniżasz cenę, zrób to raz, ale wyraźnie: zejdź poniżej najbliższego okrągłego progu albo do poziomu ofert, które mają to samo co Twoje mieszkanie. To lepsze niż kilka drobnych obniżek co parę dni.
• Po obniżce napisz do osób, które wcześniej pytały, ale się nie umówiły: podaj nową kwotę i zaproponuj termin oglądania.
• Nie schodź wyraźnie poniżej wszystkich podobnych ofert. Zbyt niska cena to dla najemców jeden z sygnałów oszustwa.

Więcej o wycenie przeczytasz w sekcjach jak sprawdzić, czy cena jest rynkowa i właściwie określ cenę.

2. Pełny miesięczny koszt podany od razu

Sprawdź: przeczytaj ogłoszenie oczami najemcy i odpowiedz w kilka sekund: ile będę płacić co miesiąc i ile muszę mieć na start? Jeśli odpowiedzi trzeba szukać na końcu opisu albo o nie dopytywać, część osób przejdzie do następnej oferty.

Co zmienić:

• W pierwszych zdaniach opisu podaj wszystkie kwoty razem, na przykład: „Czynsz [kwota] zł + opłaty administracyjne [kwota] zł + media według liczników (ok. [kwota] zł). Razem ok. [suma] zł miesięcznie. Kaucja [kwota] zł”.
• Koszt mediów oszacuj na podstawie dotychczasowych rachunków i zaznacz, jeśli zimą jest wyższy.
• Podawaj tę samą kwotę wszędzie. Różne ceny w różnych miejscach budzą nieufność.

Co jeszcze wpisać, znajdziesz w sekcji podaj warunki najmu. Gdy zmienisz kwotę w ogłoszeniu na mapawynajmu.pl, każdy, kto kliknie link do niego, zobaczy aktualną wersję. Kwoty wpisane ręcznie w postach i na innych portalach popraw osobno.

3. Pierwsze zdjęcie i kolejność zdjęć

Sprawdź: znajdź swoje ogłoszenie na liście wyników tak, jak zrobiłby to najemca, i porównaj jego miniaturę z sąsiednimi. Czy pierwsze zdjęcie jest jasne, ostre, poziome i pokazuje najładniejsze pomieszczenie? Czy kuchnia i łazienka też mają zdjęcia? Czy zdjęcia pokazują mieszkanie takie, jakie jest dziś, a nie sprzed remontu albo z rzeczami poprzedniego najemcy?

Co zmienić:

• Na pierwsze zdjęcie wybierz najładniejsze pomieszczenie, sfotografowane w dziennym świetle, w poziomie.
• Ułóż pozostałe w kolejności spaceru po mieszkaniu: salon, sypialnia, kuchnia, łazienka, balkon, widok z okna, a na końcu budynek i okolica.
• Jeśli po kilku dniach nikt się nie odezwał, wymień pierwsze zdjęcie na inne ujęcie i sprawdź reakcję jeszcze raz.

Jak przygotować mieszkanie do zdjęć, opisaliśmy w sekcji pierwsze wrażenie i estetyka ogłoszenia. Na mapawynajmu.pl to samo zdjęcie trafia też na grafikę do udostępniania na Facebooku (więcej w punkcie 6).

4. Tytuł i opis, które odpowiadają na pytania najemców

Sprawdź: wypisz pytania, które zadawali Ci ostatni zainteresowani. Jeśli nikt jeszcze nie pisał, weź te, które zadaje prawie każdy najemca: od kiedy, na jak długo, które piętro i czy jest winda, gdzie zaparkować, jaki jest internet i jakie ogrzewanie, ile minut do przystanku. Na ile z nich odpowiada Twoje ogłoszenie? Każde pytanie, które powtarza się w wiadomościach, to brakujące zdanie w opisie. Sprawdź też, czy tytuł podaje liczbę pokoi, metraż, dzielnicę i jeden atut.

Co zmienić:

• Przepisz tytuł według tego schematu. Przykłady znajdziesz w sekcji konkretny tytuł ogłoszenia.
• Odpowiedzi na powtarzające się pytania dopisz na początku opisu albo w formie krótkiej listy.
• Opisz zalety i wyposażenie konkretnie, pomieszczenie po pomieszczeniu.
• Napisz wprost o wadach, na przykład o braku windy: oszczędzisz sobie oglądań, które i tak skończyłyby się rezygnacją.

Gotowy szablon znajdziesz we wzorze ogłoszenia wynajmu mieszkania.

5. Zasięg: ogłoszenie w więcej niż jednym miejscu

Sprawdź: wypisz wszystkie miejsca, w których dziś wisi Twoje ogłoszenie. Pytaj też każdą osobę, która dzwoni lub pisze, gdzie znalazła ogłoszenie. Po kilku rozmowach będziesz wiedzieć, które miejsca przynoszą zapytania, a na które szkoda czasu.

Co zmienić:

• Wystaw ogłoszenie w kilku miejscach naraz: na mapie ogłoszeń, na portalu ogłoszeniowym i na Facebooku. Porównanie tych miejsc znajdziesz w artykule gdzie zamieścić ogłoszenie wynajmu mieszkania.
• Dodaj bezpłatne ogłoszenie na mapawynajmu.pl. Ogłoszenie trafia na mapę i na listę ofert, a do tego automatycznie wyświetla się po polsku i po angielsku. Dzięki temu podstawowe informacje zrozumieją także studenci z zagranicy i osoby, które przyjeżdżają do Polski za pracą.
• Dopisz na końcu opisu 2–3 zdania po angielsku, na przykład: „Two-room flat, [metraż] m², near [przystanek]. Total monthly cost approx. [suma] PLN, deposit [kwota] PLN. Available from [data]. Contact in English: [telefon]”. Opis możesz napisać po polsku, po angielsku albo w obu językach.
• Powiedz o wolnym mieszkaniu sąsiadom, znajomym i obecnemu najemcy. Ktoś z ich otoczenia może szukać mieszkania właśnie w tej okolicy.

6. Grupy na Facebooku i Marketplace w Twoim mieście

Sprawdź: wpisz w wyszukiwarkę Facebooka „mieszkania do wynajęcia” i nazwę swojego miasta, a potem otwórz zakładkę „Grupy”. W ilu z tych grup jest Twoje ogłoszenie? Czy przyjmują ogłoszenia od właścicieli? Otwórz też swoje posty w grupach: czy któryś nie czeka wciąż na akceptację administratora albo nie został usunięty?

Co zmienić:

• Udostępnij ogłoszenie z mapawynajmu.pl jednym kliknięciem. Do posta automatycznie dołącza się grafika z pierwszym zdjęciem, miejscowością, metrażem i ceną.
• Wybierz kilka grup ze swojego miasta zamiast kilkudziesięciu, przeczytaj ich regulaminy i nie publikuj tego samego posta codziennie.
• Dodaj ogłoszenie także na Marketplace. Jak to zrobić i jak publikować w grupach, opisaliśmy w artykule jak dodać ogłoszenie wynajmu mieszkania na Facebooku.

Listy grup na Facebooku w dużych miastach: Warszawa (grupy dla wynajmujących), Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin i Bydgoszcz.

7. Dla kogo jest Twoje mieszkanie

Sprawdź: dokończ zdanie: „To mieszkanie będzie najlepsze dla…”. Pomoże Ci mapa okolicy: zobacz, co jest w pobliżu, na przykład uczelnia, biurowce, szkoła albo park. Potem zaznacz w ogłoszeniu zdania, które mówią coś ważnego właśnie tej osobie.

Co zmienić: napisz w tytule albo w pierwszym zdaniu, dla kogo jest to mieszkanie, i pokaż to, co jest dla tej osoby ważne:

• studenci: dojazd na uczelnię w minutach, biurko, szybki internet, termin najmu dopasowany do roku akademickiego,
• para lub osoba pracująca zdalnie: osobne miejsce do pracy, cicha sypialnia, dobry internet,
• rodzina z dziećmi: osobne pokoje, przedszkole, szkoła i plac zabaw w pobliżu, miejsce na wózek lub rowery,
• osoby z zagranicy: w pełni wyposażone mieszkanie, podłączony internet, elastyczny termin wprowadzenia się.

Pisz o tym, komu mieszkanie będzie odpowiadać, a nie o tym, kogo nie chcesz: wykluczające dopiski tylko zawężają grono chętnych.

8. Elastyczne warunki najmu

Sprawdź: zaznacz w warunkach każde „nie” i każdy sztywny wymóg dotyczący zwierząt, terminu wprowadzenia się, mebli czy długości umowy. Każdy taki warunek odsiewa część chętnych. Przy każdym zastanów się, czy jest konieczny, czy wynika tylko z przyzwyczajenia.

Co zmienić:

• Zwierzęta. Jeśli nie wykluczasz zwierząt, napisz „zwierzęta do uzgodnienia” zamiast „bez zwierząt”. Jeśli je akceptujesz, napisz to w tytule albo w pierwszym zdaniu, bo właściciele zwierząt szukają właśnie takich ofert.
• Termin. Podaj konkretną datę („dostępne od 1 grudnia”) albo „od zaraz”. Jeśli możesz przesunąć ją o kilka dni, napisz o tym.
• Meble. Zaproponuj mieszkanie umeblowane, a na życzenie najemcy częściowo opróżnione z mebli. Osoby, które planują zostać na dłużej, często mają własne meble.
• Długość umowy. Jeśli możesz przyjąć inny okres najmu niż ten, który zwykle proponujesz, napisz, jaki zakres wchodzi w grę.

Elastyczność to często tańszy sposób na szybszy najem niż obniżka ceny.

9. Szybkie odpowiedzi i sprawne oglądanie

Sprawdź: przejrzyj ostatnie wiadomości. Ile czasu mijało od pytania do Twojej odpowiedzi? Czy któraś czekała do następnego dnia? Czy w ogłoszeniu jest numer telefonu? Jeśli ktoś obejrzał mieszkanie i zrezygnował, zapytaj krótko, co przeważyło.

Co zmienić:

• Odpowiadaj tego samego dnia, najlepiej w ciągu kilku godzin. Włącz powiadomienia, podaj numer telefonu i godziny, w których odbierasz. Ogłoszenie z numerem telefonu budzi też większe zaufanie.
• Przygotuj gotową odpowiedź i wysyłaj ją także wtedy, gdy ktoś napisze tylko „Aktualne?”: „Dzień dobry, oferta jest aktualna, mieszkanie jest dostępne od [data]. Miesięcznie razem ok. [suma] zł (czynsz, opłaty administracyjne i media), kaucja [kwota] zł. Mogę je pokazać w [dzień] o [godzina]. Czy ten termin Panu/Pani odpowiada?”.
• Zbierz oglądania w jednym lub dwóch blokach, na przykład w jeden wieczór w tygodniu i jedno przedpołudnie w weekend, i umawiaj kolejne osoby jedną po drugiej. Oszczędzasz czas, a zainteresowani mogą zdecydować się od razu.
• Nagraj telefonem krótki film, na którym przechodzisz przez całe mieszkanie, i wysyłaj go osobom z innego miasta lub z zagranicy. Ci, którym mieszkanie nie pasuje, zrezygnują przed oglądaniem, a nie po nim.
• Przed oglądaniem przewietrz mieszkanie, sprawdź żarówki, napraw drobne usterki i schowaj rzeczy osobiste. Mieszkanie powinno wyglądać tak jak na zdjęciach. Jeśli kolejne osoby wspominają o jego stanie, rozważ drobne odświeżenie, na przykład pomalowanie ścian.
• Nie proś o zaliczkę ani „opłatę rezerwacyjną” przed oglądaniem. To typowa metoda oszustów, więc taka prośba odstrasza poważnych kandydatów.

Gdy znajdziesz najemcę, od razu ukryj ogłoszenie w panelu „Moje ogłoszenia” i odpisz pozostałym, że mieszkanie jest już wynajęte.

10. Sezon na wynajem mieszkań i aktywne ogłoszenie

Sprawdź: zajrzyj do panelu „Moje ogłoszenia” na mapawynajmu.pl i do swoich kont na innych portalach. Czy ogłoszenie jest aktywne, a data dostępności aktualna? Ogłoszenie „dostępne od 1 września” oglądane w październiku wygląda na zapomniane. Potem spójrz na kalendarz. Według danych serwisu Otodom zainteresowanie najemców zwykle rośnie najmocniej przed rozpoczęciem roku akademickiego i w okolicach Nowego Roku. Sezon na wynajem mieszkań ma więc zwykle dwa szczyty.

Co zmienić:

• Przedłużaj, zamiast odpuszczać. Ogłoszenie na mapawynajmu.pl jest aktywne przez ograniczony czas. Gdy ten czas dobiega końca, przedłuż je bezpłatnie w panelu „Moje ogłoszenia” i zaktualizuj datę dostępności. Nie usuwaj ogłoszenia, żeby dodać je od nowa: linki udostępnione na Facebooku powinny prowadzić do jednej, aktualnej oferty.
• Jesienią wyprzedzaj szczyt. Jeśli mieszkanie zwolni się w grudniu lub w styczniu, wystaw ogłoszenie kilka tygodni wcześniej, zamiast obniżać cenę w pośpiechu. Jeśli stoi puste już teraz, napisz „dostępne od zaraz” i dodaj, że termin wprowadzenia się możesz dopasować, na przykład do 1 grudnia albo 1 stycznia.
• Zacznij, zanim obecny najemca się wyprowadzi. Wystaw ogłoszenie, gdy tylko poznasz datę jego wyprowadzki.
• Wyróżnienie jako opcja. W spokojniejszym okresie możesz za opłatą wyróżnić dopracowane już ogłoszenie na mapawynajmu.pl. Ogłoszenie będzie wtedy wyświetlane przed innymi na liście i podświetlone na złoto, a jego pinezka pojawi się na mapie nad pozostałymi. Wyróżnienie zwiększa widoczność, ale nie zastąpi dobrej ceny ani dobrych zdjęć.

Jak pora roku wpływa na stawki, przeczytasz w artykule co wpływa na cenę wynajmu mieszkania.

Ile kosztuje pustostan, czyli miesiąc bez najemcy?

Gdy mieszkanie stoi puste, nie dostajesz czynszu, a opłaty administracyjne i stałe koszty mediów płacisz z własnej kieszeni. Nie doliczaj raty kredytu: płacisz ją niezależnie od tego, czy mieszkanie jest wynajęte.

Przykład (liczby są zaokrąglone i przyjęte tylko na potrzeby rachunku; nie odzwierciedlają stawek rynkowych):

• czynsz najmu: 2500 zł miesięcznie,
• opłaty administracyjne, które płacisz, gdy mieszkanie stoi puste: 600 zł,
• stałe koszty mediów, na przykład abonament internetowy: 100 zł.

Jeden pusty miesiąc to 2500 zł utraconego czynszu i 700 zł z własnej kieszeni, razem 3200 zł. Dla porównania obniżka czynszu o 100 zł miesięcznie kosztuje Cię 1200 zł przez cały rok umowy.

Taka obniżka zwraca się z nawiązką, jeśli dzięki niej wynajmiesz mieszkanie choćby miesiąc wcześniej. Próg opłacalności łatwo policzyć: 3200 zł podzielone przez 12 to około 267 zł. Każda mniejsza obniżka, która skróci przestój o miesiąc, wychodzi taniej niż ten miesiąc.

Policz to samo dla swojego mieszkania: czynsz i opłaty, które pokrywasz, gdy mieszkanie stoi puste, podziel przez 12. Jeśli cena jest już rynkowa, obniżka niewiele da: szybciej pomogą zdjęcia, opis i zasięg.

Ogłoszenie poprawione? Dodaj je bezpłatnie na mapie

Masz mieszkanie, pokój, dom lub lokal na wynajem? Dodanie ogłoszenia na mapawynajmu.pl jest bezpłatne, a ogłoszenie od razu widać na mapie i na liście, po polsku i po angielsku. Wpisz w nim wszystko, co poprawisz według tej listy, i udostępnij je jednym kliknięciem w grupach na Facebooku.

Dodaj bezpłatne ogłoszenie wynajmu mieszkania

Szukasz mieszkania? Zobacz mieszkania na wynajem na mapie.

Zobacz też

• Jak napisać ogłoszenie wynajmu mieszkania? – tytuł, zdjęcia, cena i warunki krok po kroku, z gotowym wzorem.
• Co wpływa na cenę wynajmu mieszkania? – osiem czynników i sposób na sprawdzenie, czy cena jest rynkowa.
• Gdzie zamieścić ogłoszenie wynajmu mieszkania za darmo? – porównanie miejsc, w których najemcy szukają ofert.
• Wszystkie artykuły o wynajmie nieruchomości